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新築にかかる税金

今年に入ってローコスト住宅のご相談が多く、厳しい資金計画と建築コストのバランスに悩む日が続いています。シビアな計画になると、建築費以外にかかってくる諸経費についても事前にある程度のめぼしを立てておかねば計画自体が破綻してしまう可能性が出てきます。
本日は新築に関わる税金についてのまとめです。
土地と新築住宅に係る税としては、「固定資産税」「都市計画税」「不動産取得税」の3つが上げられます(消費税除く)。これら3つの算出には、固定資産台帳に記載された登録価格が基になります。
■固定資産課税台帳登録価格
【土地】台帳価格は購入価格の50~70%程度が一般的。路線価からある程度の判断を行うこともできる。
→全国地価マップ
[想定金額]=A
【建物】台帳価格は建築費の50~70%程度が一般的。(正確な金額は役所が調査の上決定するため竣工前には確定しない)
[想定金額]=B
このA、B2つをそれぞれの税の計算式にあてはめていきます。
■固定資産税(市町村税)
【土地】
[計算式] 台帳価格×1.4/100
[減免] 200㎡以下の住宅用地は1/6に減免
[想定金額] A×1.4/100×1/6
【家屋】
[計算式] 台帳価格×1.4/100
[減免] 3F以上耐火建築物の新築なら5年度まで税額x1/2、それ以外の新築は3年度まで税額x1/2
[想定金額] B×1.4/100/2 ※ただし3または5年度まで
■都市計画税(市町村税)
【土地】
[計算式]課税標準額×0.2/100
[想定金額]A×0.2/100
【家屋】
[計算式]課税標準額×0.2/100
[想定金額]B×0.2/100
■不動産取得税(道府県税)※取得時1回だけ必要
【土地】
[計算式]台帳価格×3/100
[減免]
①宅地の場合は台帳価格の1/2とする
②45000円、または床面積×2×(土地の課税台帳価格×1/2÷土地面積)×3%の大きいほ
うだけ軽減
[想定金額]
床面積×2×(A×1/2÷土地面積)×3% と A×1/2×3/100  の大きいほう
[補足]減免①の特例はH24/3/31までの適用
【家屋】
[計算式]台帳価格×3/100
[減免]新築住宅・自己居住用で50㎡以上は1200万円まで控除
[想定金額] (B – 12,000,000 )×3/100
[補足]
・減免にあたっては道府県への申請必要
実際は家屋の評価額が経年により下がっていくため、なかなか正確な想定は難しいようです。

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