墨出し

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奈良県五條市のカフェ現場。解体がだいたい終わったので、内部の間仕切り壁や設備の位置を土間に書いて大きさや配置の確認をしました。

図面上は何とか収まるかなあと思っていた箇所でも、実寸で見ると狭くて使いづらい場合があり、現場で感覚的に確認することはとても大切です。若干の修正をして、いよいよ工事に取り掛かります。

まどかんばん

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五條のカフェ/ケーキ店。店舗の前に小さなログハウスがあります。なんか微妙な出窓が付いてて、どうしようもなぃ感じです。

 

一番目立つ箇所なので、窓をファブリックでカバーして看板にできないかなぁと検討中。夜は室内の照明でぼおっと光る感じ。遠目に家か店舗か分からないような感じになればいいなぁと思っています。

解体撤去中

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五條のカフェ/ケーキ店現場。ついに現場着手。 まずは、見栄えがよろしくない既存の手摺や棚などを撤去していきます。店舗工事はスピード勝負。現場に負けないように指示を出していかねば(汗)

合理化/VE

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われわれ設計事務所が建築をつくる場合は、自前で施工部隊を持っていないために設計時点で工事費用がいくらかかるか算出することができません。それがメリットでもありデメリットでもあります。経験と大まかな坪単価を頼りに設計を行い、工務店に合い見積を取ってからが本格的な費用調整を行います。そのため設計段階ではとりあえず見積もりに入れておいて高くつくようなら止めよう、という項目がいくつも出てきますので、見積金額は予算を超過することが普通です。(場合によっては予算の1.5倍程度に膨らむ場合もあります。)
見積の内容を比較検討して、取捨選択することで予算内に収まればよいのですが、それでも予算オーバーとなる場合は仕様の見直しを行う必要が出てきます。これを業界的に「合理化」「VE」と言っています。
VE(Value Engineering)とは、製品やサービスの「価値」を、それが果たすべき「機能」とそのためにかける「コスト」との関係で把握し、 システム化された手順によって「価値」の向上をはかる手法です。(日本バリューエンジニアリング協会HPより抜粋)
見積の全項目について細かく査定し、本当に必要なものとそうでないものを区分けしていく作業は、お施主さまにとっては「計画を実現する上で本当に大切だと思っていることは何か」という問題に立ち返ることになります。これはなかなか難しい問いですが、新しい建築をつくり、この先数十年を展望する上ではとても重要なことではないかとも思います。
一般的に見れば瑣末な要件でも、その方にとっては譲れない大切なもの、という場合も多々あります。こだわりというのは一見無いようで、突き詰めれば身の回りの色々なところに潜んでいます。まさに無くて七癖。そういう顕在化したこだわりの結晶として、他にはない建築が出来ればとても良いなあと思っています。

新築にかかる税金

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今年に入ってローコスト住宅のご相談が多く、厳しい資金計画と建築コストのバランスに悩む日が続いています。シビアな計画になると、建築費以外にかかってくる諸経費についても事前にある程度のめぼしを立てておかねば計画自体が破綻してしまう可能性が出てきます。
本日は新築に関わる税金についてのまとめです。
土地と新築住宅に係る税としては、「固定資産税」「都市計画税」「不動産取得税」の3つが上げられます(消費税除く)。これら3つの算出には、固定資産台帳に記載された登録価格が基になります。
■固定資産課税台帳登録価格
【土地】台帳価格は購入価格の50~70%程度が一般的。路線価からある程度の判断を行うこともできる。
→全国地価マップ
[想定金額]=A
【建物】台帳価格は建築費の50~70%程度が一般的。(正確な金額は役所が調査の上決定するため竣工前には確定しない)
[想定金額]=B
このA、B2つをそれぞれの税の計算式にあてはめていきます。
■固定資産税(市町村税)
【土地】
[計算式] 台帳価格×1.4/100
[減免] 200㎡以下の住宅用地は1/6に減免
[想定金額] A×1.4/100×1/6
【家屋】
[計算式] 台帳価格×1.4/100
[減免] 3F以上耐火建築物の新築なら5年度まで税額x1/2、それ以外の新築は3年度まで税額x1/2
[想定金額] B×1.4/100/2 ※ただし3または5年度まで
■都市計画税(市町村税)
【土地】
[計算式]課税標準額×0.2/100
[想定金額]A×0.2/100
【家屋】
[計算式]課税標準額×0.2/100
[想定金額]B×0.2/100
■不動産取得税(道府県税)※取得時1回だけ必要
【土地】
[計算式]台帳価格×3/100
[減免]
①宅地の場合は台帳価格の1/2とする
②45000円、または床面積×2×(土地の課税台帳価格×1/2÷土地面積)×3%の大きいほ
うだけ軽減
[想定金額]
床面積×2×(A×1/2÷土地面積)×3% と A×1/2×3/100  の大きいほう
[補足]減免①の特例はH24/3/31までの適用
【家屋】
[計算式]台帳価格×3/100
[減免]新築住宅・自己居住用で50㎡以上は1200万円まで控除
[想定金額] (B – 12,000,000 )×3/100
[補足]
・減免にあたっては道府県への申請必要
実際は家屋の評価額が経年により下がっていくため、なかなか正確な想定は難しいようです。