玉造のオフィスリノベ現場。仕上げ工程が進んでいます。エントランスの大きなレンガ壁が完成。なかなかのインパクトです。古い輸入レンガに太い目地を入れて建物のレトロな雰囲気に馴染ませました。

室内のペンキ塗り。塗装する箇所と塗装しない箇所を壁面ごとに細かく指定しています。製作スチールドアも吊り込み完了。

階段周りは壁面をブルーに塗装して少し遊びを加えました。手摺は既存の仕上を剥がしてブラック塗装。ぐっと雰囲気が出て来ました。完成までもう一息です。

玉造のビルリノベ。エントランスアプローチの床タイル。現場でモックアップを作って頂いて、目地色を検討しています。同じ色のタイルでも目地の色によって雰囲気はかなり変わります。写真では分かりにくいですが、左はグレー、右はブラック。タイル本体の色に近いほうが大人しい雰囲気になりますが、今回は建物がワイルドなので、濃いブラックの目地として、メリハリのあるイメージを狙います。

エントランス壁面のコンクリートブロックが積みあがって、玄関周りも完成が近づいてきました。うむ。ワイルド。

玉造のオフィスリノベーション。設備配管工事を進めています。今回は外壁・天井がほぼコンクリートそのままなので配管はほとんど露出です。換気経路は定番のスパイラルダクト。

こちらも定番の鋼製電線管。壁・天井の凸凹に沿って曲げながら取り付けていくので手間がかかります。

バルコニーに十分なスペースがないため、エアコンの室外機はほとんど屋上に設置します。配管をまとめて屋上の床に貫通させるため、リノベーションでは防水の処理が曲者です。そういう場合に使う便利なこのハコ、通称「ハト小屋」。土台部分がコンクリートのため非常に重く、100kgぐらいあるそうです。人力での荷揚げは大変！現場の皆様ありがとうございます。

玉造のビルリノベーション。素材と色のイメージをCGで詰めています。

水周りのある共用ラウンジ。

２階。大きなブレースのある部屋。

３階。ロフト付きの部屋。古いシャッターは既存再利用。

４階。水周りコアを中心にぐるぐる回遊できる間取りは、がらんどうのスペースより案外使いやすい。

古いものはCGで雰囲気を出すことがなかなか難しいのですが、やはりシミュレーションを行っておいたほうが出来上がりにブレがありません。CGをつくる中で細かな施工上の問題点も見えてきます。お施主様はもちろん現場とのイメージ共有ツールとしても大変有効です。

奈良市内の材木屋さんに壁仕上げ用のラワン合板の選別にやってきました。

赤いものや白いもの、節があるものや虫食いの跡。安価な材料ゆえに、ただ図面で指示するだけではなく、設計者が実際に見て、選別する必要があります。１時間ほどかかって、30枚ほど選抜。現場にやって来るのが楽しみです。

耐震ブレースの塗装が仕上がりました。チャコール色の武骨なH鋼がレトロな建物に良く馴染んでいますね。耐震補強が完了したので、これからいよいよ内部の工事が本格化します。

大阪市玉造のビルリノベ。耐震改修工事の最大の山場、鉄骨ブレースの取り付け工事を行いました。バルコニーの腰壁と、空中を縦横無尽に走っている電線が邪魔で工場一体製作を断念。パーツごとに分けて障害物を避け、室内へ搬入してから組み立てます。

吊りこみ中。

組み立て完了。ようやく耐震ブレースらしくなりました。今回は三角型ではなく、室内からの視界を邪魔しにくいマンサード型です。

出来上がったブレースを垂直に起こしている図。

なんとか予定どおりぴったり収まりました。職人の皆様、お疲れ様でした。

ちなみに先日コンクリートを打設した耐震壁もこんがり打ちあがりました。引き続き意匠・設備工事が進んでいきます。

玉造のビルリノベ。耐震壁のコンクリート打設中です。型枠を支える単管で部屋が埋め尽くされています。新築ではありえない光景です。

型枠と梁の隙間からコンクリートを流し込みます。既存の建物の中でコンクリートを打設する作業は制約が多く、非常に手間暇がかかります。

玉造のビルリノベ。耐震補強工事を行っています。既存の仕上げやたれ壁を撤去して、直接柱・梁にアンカーを等間隔に打ち込んでいきます。この内側に鉄骨ブレースを取り付ける予定です。

アンカーの強度試験中。

１階も同様にアンカーを打ち込んでいます。こちらは鉄筋コンクリートで耐震壁を増設します。既存建物の謎解きをしながら、難しい工事が続きます。

玉造のビル一棟リノベーション。１ヶ月ほどかかってようやく解体完了しました。エレベーターがないため、手作業での搬出は非常に手間がかかったようです。おかげで長年の垢が取れてコンクリートだけのすっきりした状態になりました。まさにスケルトン。

引き続き工事に入りますが、解体して初めて分かった箇所もいくつかあり、実情に応じて設計をアレンジする必要がありそうです。

ご相談を頂いてから１年半。ついに大阪市中央区のビル一棟リノベが着工しました。まずは解体工事です。今まで何度も継ぎはぎリフォームを行っていた壁や天井を一気に剥がすと、中から素地のコンクリートが出て来ました。

玉造のビルリノベ現場。工務店さんに部分的に解体して頂いて、室内から見えない部分を探っていきます。

天井裏。仕上がされていないので、柱や梁の正確な寸法が分かります。

床の構成も部分的に剥がしてみてチェック。地層のように歴代の仕上げ材が積み重なっています。全部剥がすと、いかにもリノベ向きな黒い床（接着剤の色）が現れました。

いろいろ現場を詳細調査しながら、設計の精度向上とコストダウンの両立を計ります。

ビルの一棟リノベーション計画。点検口から天井裏を確認しました。竣工後の様々なリフォーム工事によって配管・配線類が縦横無尽に走っているようです。現在も生きている系統と既に死んでいる系統が混在しているので、建物全体の配管ルートを把握するのはなかなか難しい状況です。

ようやく天井裏を覗くことが出来ました。人の目に触れたのは何十年ぶりでしょうか。予想していたワイルドな杉板型枠ではなく、ベニヤ型枠のコンクリートでした。なかなか綺麗に打設されているようなので、打放しで使っても大人しい雰囲気になりそうです。

古ビルのリノベーション計画にあたり、耐震診断を構造事務所にお願いしています。この建物は現在の耐震基準ができる以前の昭和40年代に建てられた鉄筋コンクリート造のビルのため、現在の耐震基準でも安全に使えるかどうかを診断してもらいます。

耐震診断では、構造計算をする前に、現地調査も行います。開口部や壁の位置が図面通りに施工されているのか、大きなクラック(ひび割れ)が壁に走っていないかなどを確認すると同時に、コンクリートの状態も調査し、総合的に診断を行います。

コンクリートの状態を確認する方法はいくつかありますが、今回は『コア抜き調査』を行います。この調査では、コンクリートの壁の一部をくり抜いて、強度や密度が十分にあるかどうかをより精確に検査します。

まず、コアを抜きたい位置周辺の鉄筋の位置を、機械を使って確認し、チョークで印を付けていきます。コアはある程度の長さが必要な為、鉄筋が当たってしまうと違う位置に穴を空けなおさなければならないため、慎重に確認していきます。

次に、コア抜き位置の上部に小さな穴を空け、ボルトを設置します。このボルトを使って、コア抜きの機械をずれないようにしっかりと固定します。

この機械に、筒状の刃を装着します。今回は80φの大きさのものを使用しました。

コア抜きの過程でコンクリートの粉が大量に出る為、機械に水を循環させながら行いました。機械にホースを繋いで水を循環させることで、粉塵が周囲に飛ぶことなく作業を行う事が出来ます。

所定の深さまで円筒状の切込みを入れ、その隙間から慎重にノミで叩き、奥の端部でコンクリートを落としてコアを採取します。

中身が詰まっている、綺麗なコアが抜き取れました。

壁の仕上げに使われているモルタル部分などを切り落とし、検査場に持ち込みます。
目視ではとても状態が良いように感じましたが、どのような検査結果が出るのかドキドキします。

近年では古い建物に価値を見出すマンションリフォーム・リノベーションがかなり一般的になってきました。それに伴ってオフィス物件でも、レトロでコンパクト、気軽に借りられる物件を求めるニーズが特に若者やクリエイター層に増えています。しかし都心のオフィスビルを見渡してみると、古くて賃料が安い物件であってもほとんど空室になった建物が巷に溢れています。住居建築は室内さえリノベーションすればひとまずOKですが、オフィスビルは取引先や顧客との打ち合わせに用いる公の場であるため、いくら貸室をリノベーションしても外観や共用部が酷い状態では使い物にならない事が原因です。

今回は空室化と老朽化に悩む建物オーナーのご依頼で、高度経済成長期に建てられたビルをリノベーション。外装タイルや杉板打放し、手摺といった古くて良いものを残しながら、無駄な装飾やツギハギの配線配管を撤去、共用部のデザイン・設備・間取りを更新し、レトロでシンプルな魅力を備えたオフィスビルに再生します。

大阪市。玉造にあるビルのリノベーションプロジェクトです。計画に先立ち、現場調査を行いました。各部痛みもありますが、焼きムラのあるタイル貼が良い味を出しています。レトロな雰囲気を生かしつつデザインと設備の更新を行って、建物価値の再生を試みます。

内部。現在ほとんどの貸室が空室の状態ですが、大きな開口のある良い雰囲気です。道路向かいは旧細川家屋敷・玉造カトリック教会。歴史ある敷地での計画は気が引き締まります。