山本嘉寛建築設計事務所では古い木造住宅の「耐震診断・耐震補強設計」のみの業務も承ります。
耐震診断
耐震診断の木造住宅の耐震診断は何のために行いますか？建物の性能が扶南管理者の方の中には、ある日突然、特定行政庁から定期報告に関する通知が届き、『報告を怠ると法令違反となり、罰則規定の対象となります』という文言に驚かれた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
建築基準法第１２条第１項
第十二条第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの（国、都道府県及び建築主事を置く市町村が所有し、又は管理する建築物（以下この項及び第三項において「国等の建築物」という。）を除く。）及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物（同号に掲げる建築物その他政令で定める建築物をいう。以下この条において同じ。）で特定行政庁が指定するもの（国等の建築物を除く。）の所有者（所有者と管理者が異なる場合においては、管理者。第三項において同じ。）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者（次項及び次条第三項において「建築物調査員」という。）にその状況の調査（これらの建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、これらの建築物の建築設備及び防火戸その他の政令で定める防火設備（以下「建築設備等」という。）についての第三項の検査を除く。）をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
従来、この制度はあくまで形式的なものであり、特定行政庁のチェックも非常に甘いものでしたが、昨今の建築基準法の厳格化や築年数を経た建物の増加によりその重要性は日に日に高まりつつあります。しかしその一方で、施工者の立場から独立した第三者として定期報告業務を行える建築士が極めて少ないのが現状です。私たちの事務所では開設以来、大手ゼネコン管理部門の下で事務所・医院から大学・高層ビルまで中・大規模建築物の特定建築物定期報告をお手伝いしてきました。現在はその知見を活かし、建物オーナー様から直接のご依頼で業務を行っています。
報告を怠ると建築基準法第101条により100万円以下の罰金が課せられます
よりよい定期報告とは。
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行政の派遣に頼らない。
木造住宅の耐震診断を行う場合、市町村の相談窓口を通して調査員を手配する方法が一般的です。多くの市町村では耐震診断に対する補助を行っていますので依頼者の負担は少額で済みますが、同時に行政から調査員に支払われる報酬もごく僅かですので、調査員は出来るだけ少ない労力で調査を行わざるを得ません。そのため耐震診断の方法は「一般診断法」となります。一般診断法では簡単な調査と知識でも計算できるように、様々な不確定要素を全て不利側に仮定して計算します。例えば２階の床面積が小さく重量が小さい場合でも総二階（１・２・階が同じ床面積）とみなしたり、重い土葺き瓦屋根と軽いサイディング外壁が混在していても全て重い建物とみなして計算する、といった具合です。そうやって全て不利側に仮定して診断することで、耐震性は実際より低く見積もられることになり、診断結果が必ず出ます。低く見積もられた耐震性を補強するためには実際より多くの補強工事が必要となり、それが「耐震補強工事が高い」原因となっています。
低コスト工法という切り札。
現行法では、資格者講習を受講すれば建築士でなくとも定期報告業務を行うことができます。しかし、調査者の資格を持っていても建築設計監理の経験がなければ、建築基準法と照合して問題点を指摘し、どうすれば是正を行うことが出来るか設計提案し、見積を精査、更には是正工事の監理を行うことはできません。われわれ建築設計監理の実務経験を持つ一級建築士が調査・定期報告から是正工事の設計監理までトータルで担当することで工事内容とコストの管理を行うことが初めて可能になります。
ただの修繕に終わらせない。
建築のニーズやデザインは時代と共に変化するにも関わらず、多くの大規模修繕工事では、積み立てた貴重な費用を使ってわざわざ数十年前の状態に戻す工事を行います。修繕の分野ではデザイン力のある業者がほとんど存在しないことが大きな原因です。せっかく多くの費用を使うのであれば、ただの修繕ではなく現代のニーズやデザインを備えた建築へとリノベーションする機会と捉えるほうが得策であり、建物の活性化が建物の長寿命化にも直結します。
かかりつけ医を持つ。
建物は、気候変動、法改正、住み方・使われ方など、様々な時代の流れに晒されます。それらに対して建物の意匠・構造・設備の現状と履歴をよく理解し、専門的な見地からアドバイスを行える一級建築士を確保しておけば、問題が発生したときにスムーズに対処法を検討出来ます。
業務の流れ
過去の実績
お問い合わせ
- 下記の専用メールフォームまたはお電話 06-6771-9039 (受付10:00-19:00 水日祝定休）にてお問い合わせ下さい。
- メールフォームからの送信に不都合がある場合は、contact(at)yyaa.jp (atを@に替えて下さい)までメールにてお問合せ下さい。
①準備
当ホームページの【お問合せ】に必要事項を明記の上、お気軽にお声がけください。山本からお返事いたします。漠然とした状態でも、まずは一歩踏み出すことが一番大切です。
■無料（YYAA大阪オフィスでの打合せまたはリモート打合せ）
〇ご計画の物件や時期が決まっていない段階でも大歓迎です。
〇遠方地からのご相談も承ります。
改修物件をお探しの場合やお手持ちの物件を改修すべきかどうかお悩みの場合、計画を進める上での利点や危惧される点を一級建築士の立場から助言します。法規制やインフラなどの不動産資料、残存している設計資料を確認し、場合によっては敷地や建物、関係官庁に出向いて状況を確認します。物件によって作業内容が多岐に渡るため時給計算にて対応します。
■7,450円/h[諸経費・税別]
②プレゼン
計画案の立案をご依頼頂ける場合は【ファーストプレゼンパック】をお申込み下さい。
■100,000円 [諸経費・税別]（設計対象面積150㎡未満）
■200,000円 [諸経費・税別]（設計対象面積150㎡以上）
〇ファーストプレゼンパック内容：お施主様へのヒヤリング打合わせ1回、TEL・WEBでの法規確認、計画物件の現地確認１回、計画案作成1案、プレゼンテーション1回
〇後に設計監理契約を締結して頂いた場合、費用は設計監理料の一部として充当します。
立案に当たって、ご計画の詳しい内容や叶えたいご要望をお教え下さい。過去の事例のご紹介や建材のご紹介をしつつ、プランの方向性を探ります。計画に至った経緯や将来的な展望、細かなこだわりなど、計画に関係する方々から出来るだけ多くお話をお伺いできれば、実現に向けてより具体的な案を策定出来ます。
建物の実測調査と既存図面の作成を行います。
■1,700円／㎡[諸経費・税別]
〇実測調査前に不動産資料などを元に費用を見積し、図面作成後に実状に合わせて増減調整します。
〇詳細な図面が残存している場合はその内容に応じて見積を調整します。
調査やヒヤリングの結果を元に、様々な条件を総合して計画を立案します。プレゼンテーションでは図面や模型、CGを用いて計画案を分かりやすくご説明します。
〇ご提案内容：平面図各階、模型写真又はCG、全体スケジュール、設計監理料の見積、総事業費目安、協働チームや施工会社の提案、耐震診断・補強提案（戸建・ご希望の場合のみ）、その他計画に応じて必要となる項目
〇設計監理料は国交省告示第8号に基づき設計面積に応じて算出します。想定工事費の15%程度が目安です。
〇過去に実績がない地域の計画では施工会社の提案は設計監理契約後となります。
③設計
ご計画の設計を私たちが担当させて頂ける場合は、建築士法に基づく重要事項説明を行い、その後業務委託契約を締結し正式に設計がスタートします。
■設計監理料の20%－ファーストプレゼンパック費用
プレゼンテーション案をたたき台としてご希望やご意見をお伺いし、設計に反映して再度ご提案します。さらにご希望を取り入れながら案を練り直すプロセスを繰り返しながら徐々に設計の骨格が定まっていきます。
■設計監理料の20%（基本設計完了時）
リノベーションでは、仕上材で隠れた箇所から問題が見つかる可能性があります。早い段階で解体・詳細調査が出来れば着工後に予期せぬ追加工事が発生するリスクを低減できます。空き家など解体に支障がない場合は、解体処分のみ先行して施工会社に見積を取り、工事請負契約を締結して作業を進めます。
■解体処分費
基本設計で定まった内容を元に、さらに詳細な設計を進めます。メーカーや諸官庁と協議しながら図面の精度を上げ、仕上材料や設備機器を選定し、施工会社が見積出来る資料を作成します。
■設計監理料の20%（実施設計完了時）
設計図書が出来上がると施工会社に見積を依頼します。提出された見積を精査し、場合によっては合理化案・減額案を考え、工事内容と予算のバランスが取れる箇所を探ります。
工事費に補助金・助成金を利用する場合は、工事請負契約前に申請手続きを行う必要があります。その他、物件によって様々な行政手続きが必要になる場合があります。
④工事
設計内容・工事費・工期が確定すると、お施主様と施工会社との間で工事請負契約を締結します。
■設計設計監理料の20%（工事請負契約締結時)
■工事費の着手金（金額配分は契約前に施工会社と取り決めます）
〇私たちも監理者として契約書に署名・押印します。
〇工事請負契約に監理者が介在することで設計図書に準拠しない工事を防ぐことができます。
着工後、私たちは工事が設計図に添った内容かどうか確認する「工事監理」を行います。現場で施工会社と定例会議を行い、提出される施工図をチェックしながら現場が進みます。お施主様とも設計や仕様の最終確認を行います。
■工事費の中間金（金額配分は契約前に施工会社と取り決めます）
工事が一通り終わると、施工会社・私たち・お施主様の順に出来具合を検査し、問題箇所を是正します。計画の内容に応じて確認検査機関や消防署などの検査を受けた後、建設会社から鍵・書類のお引渡しと機器の取扱説明を行って完成です。
■設計監理料の残金
■工事費の残金
〇登記が必要な場合、提携する登記測量事務所をご紹介することも可能です。
〇工事に対する補助金・助成金の支払いは一般的に引渡し・入居完了後となります。
⑤完成後
設計内容・工事費・工期が確定すると、お施主様と施工会社との間で工事請負契約を締結します。
■設計設計監理料の20%（工事請負契約締結時)
■工事費の着手金（金額配分は契約前に施工会社と取り決めます）