【保存版】マンションリノベーションの実測調査チェックリスト

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奈良市よりマンションリノベーションのご相談を頂き、現地調査に行って来ました。南向きのベランダから若草山もよく見える見晴らしのよい部屋です。

 

マンションリノベーションの調査や設計もかなりの数を積み重ねてきて、ずいぶん効率的に行えるようになってきたように思います。今まで痛い目に遭った経験で(温かいお施主様みなさまのおかげで事なきを得ていますが)、後々問題になりそうなポイントを事前に確認できるようになりました。昔はひたすら室内の寸法を測ったものですが、最近は構造や設備についてより詳しく調べるようになりました。

 

マンションはある程度定型があるので、戸建てほど想定外の事態は起こりませんが、それでも構造・設備のことをきちんと調べておかないと、思わぬところに小梁があったり、配管があったり、プランニングした通りの空間にならない場合が出てきます。逆に言うと、しっかり詳細な調査を行っておくほど、何が出来て何が出来ないのかが分かり、それだけシビアに設計することが可能になります。極端に言えば他のリフォーム会社が出来ないと言っていたことも、出来るようになるケースがあるということです。せっかくなので、リアルタイムに調査を進めながら最近どういった視点でマンションを見ているかご紹介しようと思います。

 

1.ユニットバス天井裏

マンションリノベーションの調査の基本です。ユニットバスの天井には必ず点検口があるので、そこから天井裏を覗きます。給排水・換気の経路の状態を確認しつつ、天井面の打放しコンクリートの状態も見ています。

 

2.サッシ周り

アルミサッシは基本的に入れ替えできないので、その高さが室内の床高さの基準となります(ぴったりあわせる必要はありませんが、サッシとの際の収まりに工夫が必要になります)。また、アルミサッシ周辺の部材の寸法を測ることでコンクリートや断熱材の厚みもある程度想定できます。

 

3.ドア周り

ドア前後の高さ関係も重要ですが、玄関では現状の仕上材が何であるか、も要チェックです。石やタイル仕上の場合は、つぶしてやり替えようとした場合にガガガガ・・・と非常に大きな騒音が発生します。今までの事例でも苦情率100%です。管理組合の許可を得ている以上は強行できなくはないのでしょうが、ご近所さんと険悪になっては大変です。「更の家」はご近所さんの都合に合わせて工期を延ばしタイル張替えに成功しましたが、「閑かな家」ではつぶすことをあきらめてタイルの上にモルタルを重ね塗りしています。「着替える家」は石の上にプラスチックタイルを貼りました。「吹き流しの家」は諦めてタイルをそのまま残すことになりました。なかなかのトラブルポイントなので、工務店も慎重になる箇所です。

 

4.換気口の位置・大きさ。

コンクリートには新たに穴を空けられないので、空調・給気・換気扇の出入口は既存の換気口を利用することになります。特に空調の配管ルートはマンションの新築時にうまく設計されていない場合も多いので、どういう風に変更すれば配管を隠せるか、設計の初期段階から頭の片隅に置いておく必要があります。「着替える家」は配管をルーバーで隠蔽しました。「閑かな家」は壁にメンテナンス可能なパイプスペースをつくってその中を通しています。「吹き流しの家」は1つの穴に2台のエアコン配管を通す離れ業です。

 

5.換気ダクトの出口

ベランダや廊下側から、どの位置にどんな大きさの開口があるのか確認します。室内から見えない天井裏の配管経路もある程度判断できます。

 

6.分電盤

マンションでは住戸あたりの電気容量が決まっているので、特に古いマンションではエアコンの設置台数に制限を受ける場合があります。火元をIHに出来るかどうか、も管理規約と照らし合わせつつ調査します。「引き算の家」はマンション全体の容量に余裕があったのでIHに変更できました。

 

7.インターフォン

古く黄ばんだマンションのインターフォン。もちろん交換したいところですが、大きなマンションでは火災警報器も兼ねているので、交換するのは非常にハードルが高く、大変です(私たちの事務所でも今まで一度も成功していません)。止む無く再利用することになるのですが、結構大きくて出っ張りもあるので、目立たずしかし使いやすい位置に計画する必要があります。事前にサイズや品番など調べておくと便利です。

 

8.ガス給湯器

今不具合がなくとも一般的に約10年が交換の目安なので、製造年が古いものは不動産会社さんの「まだ使えます」をあてにせず交換するほうが得策です。また、ユニットバスの追い炊き対応のある/なしも調べておかないと、着工後に思わぬ追加費用が必要になる場合もあります。

 

9.竣工図

実地の調査はもちろんですが、何と言っても重要なのは新築時の竣工図面です。マンションでは管理人室などに竣工図面や工事図面を保管している場合がほとんどなので、不動産会社や管理人さんにお願いして必ず調査しています。構造図を見ることで、柱・梁・床の正確な厚みを調べることが出来ます。また設備図を見ることで、配管ルートや管の大きさも一目瞭然です。実際の施工と図面が整合していない場合もあるのですが、それはそれで、結構図面どおり作られてないマンションだな、と認識しておくと色々と役にたちます。

上の写真は室内の排水ルートです。どんな太さの排水管がどこを通っているのか、よく分かりますね。

 

調査対象の住戸を調べるとともに、マンション全体がどういった設計意図でつくられているのか、出来上がるまでどんな出来事があったのか、知っておくことは非常に重要です。建設途中で計画が2転・3転している物件ではやはり設計に綻びが生じやすいですし、実地と図面が整合していないマンションは現場監理が行き届いていなかったということです。中古マンションの購入前にそういう問題点を指摘できるのは、我々一級建築士だけであろうと思います。

 

さて、ひととおり過去の物件を懐かしんだところで、今回のマンションは状態もよく、図面もきっちり正確で、全然問題ないことが分かりました。採取したデータを元にプランニングに取り掛かりましょう。

 

 

ながめのよい敷地

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和歌山から新築のご相談を頂き、打合せと現地調査に伺いました。敷地はYYAA史上もっとも眺めがよい立地です。なんと・・・

 

 

オーシャンビューどーん。

 

眺めは良いのですが、法規制、工法、コストなど色々ハードルが高く、まずヒヤリングからはじめることになりました。いつもながら遠い道のりですが、何とか実現したいものです。

 

 

戸建てリノベ調査

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奈良県橿原市から戸建てリノベのご相談を頂き、現地の下見に行ってきました。築40年ほどのよくある住宅。建て替えるほどではないけど改修するとお金がかかりそう。新築すべきかリノベすべきか、それが問題です。

解体して新築する場合は、既存の間取りの制約を受けずに自由なプランニングが出来ること、最新基準の住宅性能(耐震性・断熱性など)を持たせることができること、などメリットは大きいですが、ゼロからつくる分、工事金額はかさみます。

リノベーションする場合は、柱梁や建具など、味のある素材を生かして新築にはない雰囲気を出せることが最大のメリットです。間取りや建物の形は既存の制約を受けるため、自由ではありません(でも頑張ってプランニングします!)。柱梁の耐震補強は可能ですが、基礎の補強や地盤改良を行うことは非常に困難なため、新築と全く同等に補強できる訳ではありません。地中の設備配管が傷んでいることも多々あります。コスト面では、リノベーションは工事部位を絞ることでコストコントロールを計れるメリットがあるのですが、マンションと違い、外壁やサッシ、屋根、耐震性、断熱性といった様々な工事が必要となる場合がほとんどなので、極端なローコスト化を図れないケースが多いです。

冷静に考えると新築がおすすめなのですが、大きな梁がかかった立派な建物を見ると、3~40年で壊すのは余りにもったいない、何とか生かせないかなあ、とやっぱり思ってしまいますね。

豊中でリノベーションの調査

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豊中市からリノベーションのご相談を頂き、現地調査と打ち合わせに伺いました。寮として使われていた建物の最上階を住居へと改装します。築年数はそれなりに経っていますが、よく設計されたモダンな建物。緑が多く落ち着いた環境を生かして、開放的なプランが作れれば良いなと思います。

某商店街のアーケード調査

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打ち合わせの帰り、老朽化した某商店街(バレバレですが)のアーケード調査に。

見上げると、実に色々な処理が施されていることが分かります。建物と接している部分も非常に複雑です。でも何だかこのままではマズい感じです。雨に濡れないという機能以外、この場所に求められるデザインとはどんなものでしょうか。とても難しい問いかけです。

生駒で新築の敷地調査。

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奈良県生駒市。新築住宅のご相談を頂き、敷地調査に伺いました。敷地がどこかというと・・・この全部です。

丘に登ると市内一望。大きな敷地の場合はついつい建築も大きく計画してしまいがちですが、平地に建てる場合より割高になることを考えると、あまり大風呂敷は広げられません。擁壁で固めた要塞のような建物も問題です。斜面なりに、既存の丘と共存できるような設計が必要になりそうです。

ファーストプレゼン

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渋マンションのリノベーション計画。お施主様にプレゼンテーションを行いました。現地調査と図面調査によって、新築時の設備設計にかなり問題があることが分かり、建物全体的な設備仕様と配管ルートの見直しが必要な状況です。そのため住戸レベルを超えて、建物全体のリフレッシュを目指した提案となりました。コンクリート造では柱・梁の構造グリッドによって空間が文節されます。そこに給排水・換気空調・ガスの機器・配管を集約した設備のグリッドを重ねることで、更に多様な空間の文節を生み出せるのではないかというもくろみです。

 

ワンルームタイプの住戸。

 

設備グリッドが重なる部分は床仕上げを替えて、何となく領域分けが成されます。奥の寝室部分は可動間仕切りでオープン/クローズ。

 

共用部についてもオートロック化・集合ポストの入れ替え・宅配ボックスの設置など機能のバージョンUPと、エントランス周りのイメージUPを連携して提案しています。

 

・・・ちなみに今回からCGのテイストを少し変えています。最近ではリアルを追求したCGは目新しさがなくなってきたので、逆に絵として捉えて、アニメのセル画のような雰囲気に近づけようと色々試行錯誤中です。

古マンション調査

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築古賃貸マンションのオーナー様よりご相談を頂き、現地調査へ。昔ながらの鉄扉がよい味を出しています。

駅からも近く、室内は綺麗にリフォームされて清潔な感じですが、それでも入居者が見つからず空室が続いているとのこと。抜本的な見直しが必要ですね。

お屋敷調査

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奈良市中心部、開発された区画の隙間に残る築年数不明の古民家。お施主さまと一緒に調査に行ってきました。吹抜の土間部分だけでも8帖x2。竈のあとや、現役で使える井戸も残っています。

ファラオが眠ってそうな長持。。。

まだまだ長く住めそうな立派なお屋敷ですが、規模が大きいだけにメンテナンスや設備の更新には莫大な費用がかかります。今時の現実路線としてはゲストハウスへの転用なのでしょうが、それにしてもかなりのビッグプロジェクトになりそうです。価値ある古家を解体してマンションに建てかえたり駐車場にするような計画は一見、愚かなことを・・と思いますが、現実的にはなかなかそれ以外の道がないのかもしれません。

ファーストプレゼン

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奈良県香芝市。緩やかな斜面地に建つ住宅の計画です。環境は非常に良いものの周辺に住宅が点在している条件から、エントランス階より半階上がってオープンな造りのLDK、半階下がってクローズな造りの寝室・和室をスキップフロアでつなぐ計画となりました。全体的な敷地利用計画と足並みを揃えながら、さらにプランを調整していきます。


 

柿の木のある家

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堺市から住宅のご相談を頂き、調査と打ち合わせに伺いました。
堺市の中でも古くから続く集落なので、由緒ある神社やお寺が立ち並んでいて風情ある雰囲気。敷地には既存建物の隙間から大きな柿の古木が生えています。現在は平屋の納屋の屋根に登って実を取ったり、剪定しているとの事で、少々危険な状態です。
新築とリノベ、両方検討されていたのですが、既存建物を拝見するとなかなか厳しい状態。解体すると色々問題が見つかりそうな気配と、せっかく大きな費用をかけるのであれば使いやすい間取りで長く使える建物を・・・ということで、テラスや屋上から柿の木の世話も出来るような新築プランを考えることになりました。

ファーストプレゼン

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京都市の二世帯住宅の計画。ファーストプレゼンテーションを行いました。変形敷地に合わせ「への字」型の平面形状として敷地を無駄なく利用、シンプルな三角屋根の中に収めました。1階の親世帯は広い庭、2階の子世帯はロフト付きで天井の高い空間を楽しめます。連なる南北の建物への動線を確保しつつ、既存の松も無理なく取り入れたプランになりました。子世帯のお施主さまからは「むしろ1階に住みたいぐらい」と嬉しいお言葉を頂きました。


松の木のある家

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京都市内から新築住宅のご相談を頂き、敷地調査へ。

裏庭に生えている大きな松の木を生かしながら、1階親世帯・2階子世帯の2世帯住居を計画します。

敷地は十分広く、南側が開けているものの、長年の増築&増築で方向感覚がおかしくなるほどの入り組んだ状態。敷地や周辺建物との関係性を整理するところからはじめる必要があります。とりあえずリノベーションではなくて一安心。。。

サーカス小屋の設計

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10/17(土)のイベント「新町・アワザサーカス」でつくるフォリー(あずま屋)の設計を急ピッチで詰めています。ほぼ形や製作方法も固まり、模型で最終確認中。なかなか良い感じですが本番は一発勝負。果たしてうまく出来上がるでしょうか。。。

新町・アワザサーカスのホームページはこちらです。
http://www.sa-circus.com/index.html

新町・アワザサーカス2015

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大御所建築家の方からお誘いを頂き、10月17日に行われる「新町・アワザサーカス」というイベントの会場ブース(の一部)デザインを5人の若輩建築家チームで行うことになりました。まだ何をつくるかも定かではありませんが、とりあえず敷地調査へ。

会場の新阿波座公園。ザ・公園といったおもむき。

非常に限られたコスト・時間で製作しなければならない制約があり難しいですが、昨年は5000人も来場者があったとのこと。責任重大です。

新町・アワザサーカス
会場:大阪市西区/新阿波座公園・新町北公園(我々のブースは新阿波座公園)
日時:2015年10月17日(土) 11:00-16:00

京町屋の調査

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町屋のリノベーション計画の調査に京都へ。築100年、間口・奥行きともに十分、通庭も井戸もそのまま残っています。これだけ立派な町屋がまだ手付かずで残っているとは・・・感激です。町屋は築年数が古いほど設計グリッドが大きいので、このレベルの物件なら3帖の部屋でも居室として十分成り立つ広さがあります。プランニングも比較的やりやすそう。ただ基礎・柱梁・屋根は見るからに貧弱な様子なので、補強はしっかりしてあげる必要がありそうです。


また次回。

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休み前に事務所総出で作成した公共コンペの選考があり、残念ながら当事務所案は不採用でした。限られた時間にしては割とよく出来た案だったので落ち込んでおりますが、2500m2クラスの設計は久しぶりだったこともあり、大変良い経験が出来ました。継続は力なりということで、めげずにまた挑戦したいと思います。