大阪・奈良・建築・設計事務所・建築家・山本嘉寛・住宅・新築・戸建て・リフォーム・リノベーション・定期報告

岡山ビル | 古いテナントオフィスビルの一棟改修

大阪市中央区。高度経済成長期に建てられた小さな複合ビル。オーナーは相続でこの建物を託されましたが、何十年も放置される間に空室化と老朽化が進み、何らかの対策を迫られていました。ハウスメーカーやゼネコンに相談したものの、賃貸マンションに建て替えたり駐車場にする提案ばかり。紋切型の事業物件を造ってもまた早々に劣化するのではないか。コンクリート造でつくられた建物が40年程度で解体せざるを得ない訳がない。以前赴任していたヨーロッパではもっと古いビルが生き生きと活用されていた。そして幼い頃建設に立ち合った建物には思い入れもある。先に別件でご依頼を頂いていたオーナーからそんな話を聞き、一度現地を見てみましょう、と言ったところからプロジェクトは始まりました。

建物はほとんど空室で、何十年も賃借している事務所が幾つか、あとは近くの建設現場が仮設事務所として間借りしている程度でした。ツギハギの修繕工事やリフォームで内部はデザイン的にも法規的にも滅茶苦茶な状態。設備も劣化して汚水の臭いが漂っています。確かに解体するほうが手っ取り早いものの、シンプルな躯体は利用しやすいし、今では使われない鉄製の金物類や焼むらのある外壁タイルも見方によっては魅力的で、再生してみる価値はあるだろう、という意見で一致し、一棟リノベーションの計画を進めることになりました。

収益物件のプランニングは入居者のニーズに合致させることが重要ですが、古くから付き合いのある不動産会社ではリノベーション物件をうまくリーシングできません。そこでwebを中心に展開する不動産会社とタッグを組み、クリエイティブな層に訴求するプランを試行錯誤しながら決定していきました。

意匠的には、古くても確かな質感のある材料を残し、いわゆる新建材を剥がしていく地道な作業の積み重ね。構造的には耐震診断の結果判明した脆弱箇所を、意匠と絡めて補強していきます。設備も館内の配線配管は全てやり直し。防火区画や延べ面積を整理して建築基準法と整合させ、感知器類を整備し全て有窓居室として設計し直すことで消防検査もクリアしました。

出来上がった建物は建築やウェブ関係のデザイナー、アンティークやアパレル系のショップなど、多くの方に愛着を持って利用されています。オーナーも小さな部屋を確保して、倉庫利用したり時々滞在したり、屋根裏部屋的に楽しんでおられるご様子。第2期の屋上リノベーション(2018)、第3期の外装リノベーション(2020)を行い、建物はますます魅力的になっていきます。

Okayama Building

In Japan, large-scale urban redevelopment and reorganization is progressing, and companies are concentrating on the skyscrapers in the downtown area, so a lot of small old office buildings are left over. As the population of Japan decreases, vacant buildings are increasing more and more. The number of young people who find value in old buildings is increasing, but they do not gather in the decayed ruins. We were consulted from the owner of a small office building completed in 1971 in Osaka city. Although the interior finish was deteriorated and really bad condition, concrete framework and retro materials were beautifully aged. We suggested refreshing the building drastically and changing it into an office complex targeting creative people such as designers, architects, and artists. We carefully picked up good parts such as tiles, sashes and handrails, removed unnecessary signs and equipment, and returned to simple condition. We removed all of the interior, returned it to the framework of the concrete, and changed the layout to suit the contemporary needs. We planned rental office of various sizes , shared kitchen and lounge from 1st floor to 3rd floor. And we designed 2 SOHO rooms which have a cube containing sanitary on 4th floor. We also reinforced the structure by concrete wall and steel brace because this building is located directly above an active fault. The Mansard-shape steel brace facing the street became the icon of this building.

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ファサード近景。2階の鉄骨ブレースがアクセント。

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アプローチ。既存電気メーター盤を塗装して館内表示に転用。

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朽ちかけていたビル銘板をリペア。レトロなフォントを再構成。

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黒皮鉄と栗材で製作した集合ポスト。

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101号室。天井一杯の開口部。

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アプローチと101号室を仕切るレンガ壁。上海の古い家屋に使われていたものを再生。

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アプローチ見返し。廊下幅を拡げて十分なスペースを確保。

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アンティークレンガは通常の3倍の目地材で彫りの深い表情に。

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階段は何も加えず、残す箇所と捨てる箇所をデザイン。

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鉄製手摺はビニールを剥がし素地に戻すだけで生命を取り戻す。

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201号室。存在感を放つマンサード型の耐震ブレース。サッシも今回工事で入れ替え。

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1階をRC、2階を鉄骨で補強することで耐震基準をクリア。永く使える建物とするため、見た目と中身の両方をリノベーション。

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ブレースはパーツごとに製作、電線の隙間を縫って搬入し、現場にて組み立て。

共用ラウンジ。入居者は打ち合わせや食事など自由に利用できる。奥にはキッチンコーナー。

既存防火シャッターはそのまま再利用して廊下を区画。様々な形・大きさのチェアは全て英国製アンティーク。

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廊下より201号室。

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階段室はPタイルを剥がし壁・天井面を塗装。

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共用部も床・天井をコンクリート躯体表しに変更。

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ブルーの壁面は時間の移ろいとともに表情を変える。

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301号室。歳月の中で各室ごとに様々な仕上げ・工法が施されたため、剥離した後の床・壁の表情が自ずと異なっている。

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302号室。床面はPタイルを剥がした後、モルタルで凹凸を調整、塗り床材でコーティング。釉薬をかけた焼き物のような風合い。

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303号室。一番小さな区画。左奥は階段踊り場のデッドスペースを活用したロフト。

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室名板は黒皮鉄のプレートに真鍮切り文字で部屋番号を貼付し製作。

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階段に面するアルミ扉は全て鉄扉に変更して、防火区画を確保すると共に重厚感のある雰囲気に。

第2期工事。単なる室外機置場を屋上庭園に改変。ペントハウスを挟んで南側は椅子座のルーフテラス。

北側の屋上は椅子座のルーフテラス。BBQなど多目的に利用できる。

第3期工事。剥落の恐れがあったタイル、クラックから浸水していた吹付け、錆が進行していた鉄部を全面的に検査の上、改修した。外装タイルのうち、割れ・欠けが酷く薬剤注入で対処できない箇所は貼り替える必要があったが、建設当時と同じ焼きむら・色調・サイズのタイルはもう製造されていない。近似色で賄うのではなく、差し色となる新たなタイルを混ぜ込む事で、単なる修繕を超え、古いものと新しいものが共鳴するような意匠となればと考えた。

既存の小口平タイルとの相性を慎重に吟味し、色味4種×表面仕上げ3種をmix貼り。

古い壁面の表情が修繕によってさらに豊かになった。

概要 計画/2014-2021 新築/1971 所在地/大阪市中央区玉造 用途/事務所・共同住宅 構造規模/鉄筋コンクリート造5F 敷地面積/47坪[155m2] 坪単価対象面積/151坪[500m2]

協働 設計監理/山本嘉寛[YYAA] 構造設計/[オオイシ] 施工/[三笘工務店]  屋上デザイン/松下岳生[soji] 不動産コンサルティング/[大阪R不動産] 金物/[上手工作所] 撮影/笹倉洋平[笹の倉舎]

受賞 名古屋モザイクデザインアワード銅賞/2017

掲載 新建ハウジングプラスワン [新建新聞社]/2017 MINI BUILDING V [A&C Publishing(KR)]/2017 TILE DESIGN BOOK [幻冬舎]/2018 Naborhood Facilities vol 3 [ARCH-LAB.(KR)]

外部仕様 屋根/既存・一部防水補修 壁/既存・一部タイル補修 床/磁器質タイル[DINAONE]・モルタル刷毛引き 開口部/既存アルミサッシ修繕・一部アルミサッシ入替え[LIXIL]

内部仕様 【エントランス】天井/既存躯体表し 壁/既存躯体AEP・アンティークレンガ[名古屋モザイク工業]・モルタル金ゴテ押エ 床/磁器質タイル[DINAONE] 【1F廊下】天井/既存躯体表し 壁/AEP・CB馬目地積み・耐震壁RC打放 床/モルタル金ゴテ押エ 【居室・階段・2F~5F廊下】 天井/既存躯体表し・既存躯体AEP 壁/既存躯体表し・AEP 床/既存躯体表しUC 【トイレ】天井/AEP 壁/AEP 床/フレキシブルボードUC 【内部建具】扉/合板フラッシュEP・スチールフラッシュSOP 金物/[UNION][KAWAJUN][シブタニ][BEST]

設備仕様 【給排水】給水/水道直結 給湯/電気温水器 排水/下水道放流 【換気空調】換気/第3種換気方式 空調/壁掛AC 【電気】[上手工作所][Panasonic][Daiko][青山電陶][IKEA] 【キッチン】家具製作