際限なく増える空き家と建売住宅。一向に大きくならない中古住宅市場。我が国の歪んだ不動産市場の原因の一つは中古物件を購入する際のリスクが高すぎることにあります。売主や仲介業者から「まあ、大丈夫でしょう」と言われても、果たしてどこまで信用してよいものやら。新築では施工者の責任が問われる構造や雨漏りの瑕疵も、中古住宅では「現況優先」を盾に責任を負わすことが難しい。そういう状況を少しでも改善しよう、ということで数年前から注目されているのが「インスぺクション」です。

日本語では「購入前診断」などと言われますが、中古物件（マンション含む）を購入する際、売買契約の前に第三者である専門家が現況を調査し、建物のありのままを依頼主に報告する仕組みです。

良いもの建てて蓄えよう、がキャッチフレーズ？な当事務所ではリノベーションの案件も多く、以前よりこの仕組みに着目していましたが、ようやく講習など手続きを受けて、「国土交通省インスペクションガイドライン準拠・建築士会インスペクター」に登録することができました。

今までも中古物件のご相談では建物の状況を拝見して、床下やら天井点検口やらを覗いては状況をお施主様にお伝えしていましたが、もう一歩踏み込んで、家全体を調べてオフィシャルな報告書としてご提示することが可能になりました。

インスペクションの一般への認知度は30%程度ということですので、まだまだ単体で業務として行うケースは少ないと思いますが、戸建・マンションリノベーションでは物件選びの際の一つの判断基準として使って頂けるのではないかと思っています。

近頃DIYという用語もすっかり身近なものになりました。雑誌・TVで特集が組まれ、ホームセンターの折込チラシには必ずといって良いほどこの用語が踊っています。「自分でできることはプロに頼まず自分でやってみましょう。」「出来は多少悪くても自分だけが使うので問題ありません。」「ちょっとした工作も楽しいですよ。」「おまけにコストも大幅に圧縮できてお得です。」という誰もが納得の触れ込みですが、では果たしてDIYによって、多くの方々が創造力を発揮し、身近なものづくりにチャレンジする社会が到来したのでしょうか。
DIYとは皆様御存知の通り、Do It Yourself.　の頭文字です。一見何の問題もなさそうですが、少し立ち止まって考えてみると、「自分」に対してmyselfではなくyourselfが与えられていることに気が付きます。つまり、自分で出来ることは自分でやろうぜ、と呼びかける「私」が居て、その呼びかけに応えて工事を行う「あなた」が居る。メディアやホームセンター、家具量販店である「私」が、「これとこれを買えば手軽につくれますよ。」「このパッケージに入った部材を組み立てれば出来上がりますよ。」と「あなた」を誘導し、組立費をコストダウンしながら商品に付加価値を与える実に巧みな販売戦略であるということが分かります。
一方で、ごく一部のクリエイター層にはすっかり浸透した「セルフリノベーション」という用語があります。だれも買わないような中古の不良物件に価値を見出して、自分たちの力で好きなように改造する。誰から頼まれた訳でもないので、そこにはmyもyourもありません。ゼロの状態から新しい空間を創造する魅力がある一方、完成形が見えないものづくりは苦難の連続です。私のような設計を生業とする者ですら二度とやりたくないと思うのですから、一般の方々にとって非常にハードルが高い行為であることは間違いありません。
この極端な２つのムーブメントをもう少し緩やかに結びつける何かを作れないか、という事は、私が独立して以来ずっと考え続けているテーマです。DIYは手軽である反面、あらかじめ完成形が定まっているために作り手の創造力が刺激されません。セルフリノベーションは思う存分創造力を発揮できますが、身を捧げる程の覚悟がないと踏み込めません。作り手の創造力を刺激しながら、手軽なツールとして用いることができる何か。DIYをDIM (Do it myself) に換えられる何かを作れないか、少しずつですが試行錯誤を行っています。

先日、住宅のアレルギー対策について文章の依頼を頂きました。シックハウスやハウスダストといった言葉もすっかり浸透し、住環境が体に何らかの影響を与えるという事もここ10年ほどですっかり常識となりました。


ただ、（特に大人の）アレルギー疾患はたくさんの要因が複合的に関係して起こります。住宅に使う建材も確かに要因の1つですが、揮発性有機化合物（VOC）を含まない建材のみで住宅を作ったからといって、即その日からアレルギーが無くなる訳では決してありません。建材でアレルギーが解決するというのは単なる神話であり、マスコミや建材メーカーの妄言です。


建材のVOC含有量は建築基準法に定められた基準値がありますが、そこに置く家具や什器については特に基準がありません。過敏な方なら、電化製品から発散される微量の化学物質からでも影響を受ける可能性がありますが、現代では完全にVOCを払拭した生活を実現することはほとんど不可能です（有機栽培の野菜といっても、100%化学物質を含まないものを望めば、土壌や水、果ては空気まで拘る必要があるのと同じです）。従って、どのレベルまで許容するのか・制限するのか、という線引きが必要になりますが、もしお困りの方が「VOCが原因でアレルギーになっている」と固く思い込んでいれば、（もし実際に影響が微量でも）それがストレッサーとなってアレルギーを誘引するため実に厄介です。完璧・潔癖主義に対しては精神面のケアが避けて通れません。


また、住まいのアレルギー対策としてはVOC含有量に目を向けると同時に、生活習慣をいかに改善するか、という視点も必要です。自律神経の働きがアレルギーに大きな影響を及ぼすことはよく知られていますが、日の当たらない部屋の中で一日中篭った生活を送っていると自律神経の働きに狂いが生じ、アレルギーや不眠症の要因となります。寝室やダイニングに自然光、特に朝日を十分に取り入れることができる設計を行い自立神経の調整を助けることも、見落としがちですが我々が手助けできる重要なアレルギー対策の一つです。

雑誌やTVの番組では、建主が工事に参加する「施主工事」の場面が多くみられます。普段建築工事にかかわったことがない方にとっては貴重な体験ができる機会。自分で自分の住まいをつくることで愛着も生まれ、おまけに工事費も安くなりそう。
・・・ですが現実的には、施主工事にはよって様々なリスクやデメリットが発生します。何となく自分で出来そうだから施主工事を選んだものの、思いのほか大変だし時間もかかってしまった、結局はじめから職人に任せたほうがよかったなあ、という事になっては本末転倒です。施主工事の採用にあたっては、様々な危険性を考慮する必要があります。
１．資材費・工具費がかかる
施主工事としても、材料は購入しなければなりません。従って正味費用がゼロになる訳ではありません（例えばペンキ塗りをするためには、ペンキ自体を購入しなければなりません）。また、専門の工具をお持ちでない場合は新規で購入する必要があります（ペンキ塗りなら、バット、ローラー、刷毛、マスキングテープ、作業服、靴・・・）。
２．傷・汚れ
施主支給と同様、施主工事についても、本工事を行う工務店との責任負担が曖昧になりがちです。特に多いのが傷や汚れについての問題。施主工事では現場作業に慣れない素人が工事を行うため、うっかり他の綺麗に仕上がった箇所を傷つけたり、汚したりしてしまう事があります。建主が工務店に弁償しなければならない事態に陥ってしまっては元も子もありません。そのため、多くの工務店では本工事の内容が完成して引渡が終わってからでないと施主工事はNG、と考えます。
３．時間がかかる
施主工事では、一つ一つの作業にプロの職人と比べて数倍～数十倍の時間を必要とします。本工事の完成前に施主工事を行う場合は、その完成を待ってから他の工程を行うことになり、全体の工程に遅れを生じれば現場管理を行っている工務店の経費負担が問題になります。また本工事終了後に施主工事を行う場合は、なかなか作業が進まず建築が完成したのに引越しを行えなかったり、引っ越してから工事も始めて、工事現場に住むような状況も多く見かけられます。
４．危険性
建築現場は様々な危険に満ちた場所です。資材の角で怪我をしたり高所から落下する可能性は絶えずつきまといます。また、リフォームなど古い建物の解体を施主工事で行う場合は、アスベストの含まれた建材を知らず知らずのうちに吸い込み・触ってしまう危険性があります（築30年超の建物では吹付でなくとも建材の中にごく普通にアスベストが含まれています）。
お施主さまの中には建設関係のお仕事をされていたり、大工工事や給排水・空調・電気工事の技能を有している方もおられます。そういう場合はまとまった減額が可能となりメリットも大きくなります。しかし一般的なDIYの範疇で施主工事を行う場合は、上記の様々なリスクが生じるため、一概にお得にはなるとは限りません。
ただ、「自分の家を自分の家をつくってみる」という考え方は、何にも代えがたいメリットです。昨今では災害時に自分独りでどういう建築工事を行うことができるのか、サバイバルの一環として基本的な建築技能を身につけておく必要性も高まっています。インパクトドライバーや丸ノコを使った大工工事、給排水配管工事程度は少し練習すればそれなりに体得できます。施主工事を行うことで、ブラックボックスだった「建築工事」を身近に感じられるようになるなら、それだけでも十分値打ちはあるのではないか、と思います。

建築費を削減する方法はいろいろありますが、素材や仕様そのままに経費を削減する手段として、「施主支給」があります。通常は工務店が卸業者から仕入れる資材を施主(＝建主)が別ルートで購入して現場に納入し、取付工事のみを工務店に依頼する手法です。

ある建材について、見積計上されている仕入値が高かった場合、建主がネットショップなどで激安価格の建材を購入して現場に納入すれば、その差額分だけ工事費を減額することができます。また、工務店の経費は全体の工事金額に応じた掛け率で決まってくるため、本工事から資材の分を除外すればその分の経費が無くなる、という考え方も出来ます。

今日では一般の方でも簡単にインターネットで建材を購入することができますので、商品を探す手間さえ惜しまなければ、工務店経由に比べて安い価格で資材を仕入れる事はそれ程難しいことではありません。特に照明器具や家具、カーテンなど単体の建材については施主支給は非常にメリットがある手法です。しかし一方で、工事と密接に関係する資材や設備については施主支給によるデメリットも考慮する必要があります。

１．ローンに含めにくい・・・施主支給扱いにより本工事の契約金額は下がりますが、契約に含めないということは通常、ローンに組み込むことはできません。融資先の審査にもよりますが、基本的には直接代金を支払う必要性が生じます。従って、施主支給が大きくなるほど、現金での負担が大きくなります。

２．現場納入時期の調整が難しい・・・建築工事では通常、現場の進捗に応じて工務店が順番に必要な資材を発注します。工程管理は請負業者の大事な業務の一つです。しかし施主支給の場合は、建主自身がメーカーや卸業者、現場監督と綿密に打合せして、いつ何を現場に納入すればよいのか調整する必要があります。ネットショップ等から資材を注文する場合は、納入日が予定より一日ずれてしまった、という事もしばしば起こります。しかしその日の取付けのためにやってきた職人が仕事を出来ず、もう一日余計に段取りするような事態になれば、余計に１日分の人件費（職人1人3万程度）を支払わねばならない事になってしまいます。さらにその遅れが他の工程に影響を及ぼす可能性もゼロではありません。

３．必要な部材の選定が難しい・・・建材や設備機器の中には、商品自体の他にビスや配管、配線など、付属部材が必要になるものがあります。建主が直接部材を取り寄せる場合は、それらの付属部材についても 過不足なく仕入れる必要があるため、商品やその取付方法についての知識が必要となります。

4．責任が曖昧・・・例えば水栓を施主支給し、それを工務店が組み立たとして 数年後に水漏れを起こった場合を考えます。水栓自体の不良が原因なのか、 取付工事に問題があったのかをはっきりさせることは非常に困難です。 工務店が発注した物品であれば、機器・工事どちらに問題があったとしても、 工務店が請負業者として責任を持ってメンテナンスする義務が生じますが、 施主支給が絡んだものについては責任外ということになってしまいます。

5.工務店の理解が必要・・・工務店は資材と人件費について経費を計上することで利益を生み出しています。その中の資材の分を切り離すことは工務店にとってメリットがある話ではありません。また専門家でない方が現場に介在することで、むしろ通常の業務に比べて余計な労力が発生する場合が多く、上記４の問題もできれば避けたいところです。そのため、工務店によっては施主工事NG、という考え方の業者も存在します。

このように施主支給が増えれば増えるほど現場との蜜な連携が必要となります。建築業界にかなり明るい方でなければメリットよりもデメリットのほうが大きくなってしまう可能性が十分あります。結局最初から工務店に頼めばよかった、ということになっては本末転倒です。そのため当所では、ケースに応じて商品の調達や現場納入時期の調整についてサポートする業務を行っています。

本当は施主支給無しで全ての工事を行えればベストですが、リスク覚悟で削れるところは少しでも削って、出来る限り希望を叶えたいというお施主さまがほとんど。特に関西の皆様の厳しい金銭感覚をクリアするには、なりふり構わぬ工夫が必要です。

中古住宅のリノベをお考えの施主さまと、検討中の物件を調査に。いわゆるホームインスペクションです。(⇒ホームインスペクションについてはこちら等を参照）

クラック発見。売主からは何の説明もなく、危うく見過ごされるところでした。

ユニットバスの天井から、屋根裏をごそごそ拝見。断熱材の留め付けが甘いですねえ。
中古物件を購入する際は、ふつう不動産会社と買主との直接交渉になりますが、不動産会社はプロ・買主は素人ですから、買主が著しく不利な交渉となってしまい、売主が言っていることがどこまで正しいのか判断することもできません。そこで、不動産会社よりはるかに建築に詳しい我々、設計を生業とする一級建築士が買主の立場に立って物件の現状を調査・査定する必要がある訳です。特にリノベーション前提の購入の場合は、契約前に希望のプランが叶えられそうなものか、ある程度当りをつけることは大変重要です。
なぜか関西では広がらないホーム・インスペクションですが、潜在的な需要はメチャメチャあるように感じます。弊所でも、もっとたくさんの方が安心して中古住宅を購入できるよう、物件の購入前の段階からお手伝いできる仕組みを検討中です。

我々設計監理者にとって、見積の調整は極めて重要な業務です。建設会社から出てきた見積を一項目ずつ確認しながら、金額の間違い箇所はないか、少しでも安くできる項目がないか目を皿のようにしてチェックしていきます。なんだかよく分からない項目が羅列されているように見える見積書も、一つずつ分かるものから内容を調べていくと、どれぐらい精度が高い見積なのか、一般の方でもある程度の妥当性は確認することができます。もし建築工事の見積をチェックする機会があれば、是非一度お試しください。
まずは表紙や目次の部分に「見積条件」の記載がないか確認しましょう。見積時に不確定要素を含む場合、こういう状況を仮定して見積しました、という記載が書かれている場合があります。
次に全体的に計算式のミスや項目の重複がないか確認しましょう。見積を作成する側も人間、項目が抜けていたり桁が異常に多かったり、入力の際に間違えることが時々あります。また計算式が何かのはずみで正常に働かず、単価と個数、合計金額の整合性が合っていない場合もあり得ます。
依頼していた商品が計上されていない、別の商品が計上されている、という場合は見積業者に内容を確認したほうが無難でしょう。業者が値段を下げるために、同じようなもので別の商品を見繕い、「同等品」として見積りを行う場合があります。
また明細が不明で〇〇工事ｘ一式＝〇〇円、というアバウトな項目が多い見積や、見積自体は項目ごとに算出しているが最終的に出精値引きで大きな金額が引かれている、といった場合も金額算定の根拠が明らかではないため、あまりよろしくない見積といえます。そのまま工事が問題なく終わればよいのですが、途中で内容を変更・中止した場合に増減金額が妥当なのかどうか判断できなくなる危険性があります。
定価がわかる商品はそれがいくらの比率で計上されているか確認することである程度のチェックが可能です。たとえば照明器具AとＢがあったとして、同メーカーの別品番同士、という場合は基本的に定価に対して同じ比率で仕入れが行われているはずです。掛け率が商品ごとにまちまち、という見積は、そこに何か不明瞭な料金が上乗せされている可能性があります。
我々が見積を査定する場合はさらに細かく、各項目ごとの数量と設計図の面積や数量が一致しているか、もう一歩踏み込んで確認していきます。なかなか骨の折れる作業ですが、減額項目が見つかった時の喜びを求めて明日もまた目を皿にしていきます。

われわれ設計事務所が建築をつくる場合は、自前で施工部隊を持っていないために設計時点で工事費用がいくらかかるか算出することができません。それがメリットでもありデメリットでもあります。経験と大まかな坪単価を頼りに設計を行い、工務店に合い見積を取ってからが本格的な費用調整を行います。そのため設計段階ではとりあえず見積もりに入れておいて高くつくようなら止めよう、という項目がいくつも出てきますので、見積金額は予算を超過することが普通です。（場合によっては予算の1.5倍程度に膨らむ場合もあります。）
見積の内容を比較検討して、取捨選択することで予算内に収まればよいのですが、それでも予算オーバーとなる場合は仕様の見直しを行う必要が出てきます。これを業界的に「合理化」「ＶＥ」と言っています。
VE（Value Engineering）とは、製品やサービスの「価値」を、それが果たすべき「機能」とそのためにかける「コスト」との関係で把握し、 システム化された手順によって「価値」の向上をはかる手法です。（日本バリューエンジニアリング協会ＨＰより抜粋）
見積の全項目について細かく査定し、本当に必要なものとそうでないものを区分けしていく作業は、お施主さまにとっては「計画を実現する上で本当に大切だと思っていることは何か」という問題に立ち返ることになります。これはなかなか難しい問いですが、新しい建築をつくり、この先数十年を展望する上ではとても重要なことではないかとも思います。
一般的に見れば瑣末な要件でも、その方にとっては譲れない大切なもの、という場合も多々あります。こだわりというのは一見無いようで、突き詰めれば身の回りの色々なところに潜んでいます。まさに無くて七癖。そういう顕在化したこだわりの結晶として、他にはない建築が出来ればとても良いなあと思っています。

今年に入ってローコスト住宅のご相談が多く、厳しい資金計画と建築コストのバランスに悩む日が続いています。シビアな計画になると、建築費以外にかかってくる諸経費についても事前にある程度のめぼしを立てておかねば計画自体が破綻してしまう可能性が出てきます。
本日は新築に関わる税金についてのまとめです。
土地と新築住宅に係る税としては、「固定資産税」「都市計画税」「不動産取得税」の３つが上げられます（消費税除く）。これら３つの算出には、固定資産台帳に記載された登録価格が基になります。
■固定資産課税台帳登録価格
【土地】台帳価格は購入価格の50～70%程度が一般的。路線価からある程度の判断を行うこともできる。
→全国地価マップ
[想定金額]＝A
【建物】台帳価格は建築費の50～70%程度が一般的。（正確な金額は役所が調査の上決定するため竣工前には確定しない）
[想定金額]＝B
このA、B２つをそれぞれの税の計算式にあてはめていきます。
■固定資産税（市町村税）
【土地】
[計算式]　台帳価格×1.4/100
[減免]　200㎡以下の住宅用地は1/6に減免
[想定金額]　A×1.4/100×1/6
【家屋】
[計算式]　台帳価格×1.4/100
[減免]　3F以上耐火建築物の新築なら5年度まで税額x1/2、それ以外の新築は3年度まで税額x1/2
[想定金額]　B×1.4/100/2 ※ただし3または５年度まで
■都市計画税(市町村税)
【土地】
[計算式]課税標準額×0.2/100
[想定金額]A×0.2/100
【家屋】
[計算式]課税標準額×0.2/100
[想定金額]B×0.2/100
■不動産取得税(道府県税）※取得時１回だけ必要
【土地】
[計算式]台帳価格×3/100
[減免]
①宅地の場合は台帳価格の1/2とする
②45000円、または床面積×2×(土地の課税台帳価格×1/2÷土地面積)×3%の大きいほ
うだけ軽減
[想定金額]
床面積×2×（A×1/2÷土地面積）×3%　と　A×1/2×3/100　　の大きいほう
[補足]減免①の特例はH24/3/31までの適用
【家屋】
[計算式]台帳価格×3/100
[減免]新築住宅・自己居住用で50㎡以上は1200万円まで控除
[想定金額] (B – 12,000,000 )×3/100
[補足]
・減免にあたっては道府県への申請必要
実際は家屋の評価額が経年により下がっていくため、なかなか正確な想定は難しいようです。

明治期に「建築」という言葉が生まれる以前、わが国では建物をつくることを何と表現していたのでしょう。

調べたところによると、「普請」ということばがそれに当てはまるようです。最近では「安普請（安く建てた家）」「普請道楽（家にお金をかけまくる）」という使い方程度にしか残っていない単語なので、何となくイメージが良くない気もします。しかし普請とは普く（あまねく）請う（こう）ことであり、まさに多くの人に手伝ってもらう、という言葉です。元々は仏教用語だったようですが、昔は一つの建物を作り上げるまでにたくさんの人の力が必要だったので、その代表的な単語である「普請」を家づくりを指す言葉として使ったのでしょう。ちなみに「普請」と同じような意味の単語に「勧進」があります。寺社をつくる際に寄付を呼びかける文章を「勧進帳」と言い、歌舞伎の演目にもなっているのでご存知の方も多いと思います。

さて、みんなに手伝ってもらうことをあらわす「普請」。現代ではそういうイメージをもって家作りに臨むお施主さまは殆んどいないと思います。ハウスメーカーとの家作りでは主な相談先は営業マンということになりますし、建売住宅を購入する場合は作り手との接点自体が存在しません。

しかし現代でも、一つの建物が出来上がるまでに多くの人の力が必要となること自体は変わりありません。建設会社が工事を請け負う場合でも実際に作業を行うのはその建設会社の取引先の大工・金物・サッシ・家具・電気・ガス・水道・空調といった専門の職人さんたちです。現場では様々な職人さんたちに設計のイメージを伝え、逆に専門的な意見を聞きながら、イメージどおりでしかも用に耐えるのものを生み出していきます。我々が設計図に書くことはいわば机上の空論なので、実際施工する側の視点で考え直すプロセスがとても重要です。

や「こんな感じに出来たら絶対いいと思うんですけど、難しいですかねえ？」
現「やってできないことないですけど、こんな感じのほうがいいんちゃいますかねえ」
や「いやー、それは考えたんですけどね～。それやとここがうまく行かないんですよー。」
現「うーん、じゃあここをこうすれば？」
や「おお、それはむっちゃイイっすねえ。それで行きましょう！」

そんなやりとりはまさに「普請」といえるものです。

普請を重ねた建築は、一人の設計者ではなく現場全体の意思のカタマリとして立ち上がってきます。逆にコミュニケーションが機能不全を起こした現場は、イメージどうりには出来上がりません。現代における普請、現場監理はとても重要です。